教育+地产，跌落百强的新鸥鹏能突围吗？

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

最近，有重庆的蜜友说经常看到新鸥鹏的广告，想了解下教育+地产真的那么香吗？

近年来，房地产行业的马太效应是越来越明显。此前年销售额能否破千亿，被称为房企的生死线。据克尔瑞的统计数据显示，2020年千亿房企已多达43家！同年新增9家。

如今，更有甚者称：前30强房企才有未来。理由是据某智库报告数据显示，2020年前30强房企的市占率已接近60%。

在地产+商业或+康养或+金融等尝试后，均未获得较好突破的情况下，标榜“打造中国一流教育品牌企业”的新鸥鹏，做“教育+地产”真的能另辟蹊径顺利上岸吗？

01

蜜姐对新鸥鹏的直观感受是迷惑与矛盾。

正如新鸥鹏集团官网介绍的，它对自己的定位是“历经27载发展成为了从教育家到教育+的知名教育企业”，但又强调2020年入围中国房地产100强企业。

但官网并没有介绍是上榜的哪家机构评选的D房企100强榜单，至少从常见的几家房企榜单中，找不到新鸥鹏的身影。

中指院的榜单中，此前新鸥鹏的确登上过2014、2016中国房地产百强企业榜单；2018年更是排名第47位；2019年其百强榜单中西南区域有13家房企上榜，并无新鸥鹏；2020年该榜单也没有新鸥鹏。

再看销售额方面，中指院发布的销售额百亿房企排行榜，从2016-2019年该榜单分别有131家、143家、156家和150家，均无新鸥鹏的名字；2020房企销售业绩TOP100中，也没有新鸥鹏。

而克尔瑞公布的2017年房企销售TOP200榜单中，新鸥鹏以152.6亿元刚好排在第100名；2018年新鸥鹏则以149.6亿元的销售额滑落至第127名；而2020年该排行榜中，已没有新鸥鹏。

再看新鸥鹏集团的教育产业，广告也挺谜。

以它重点打造的巴川中学为例，其官网声称：“巴川小班100%升入重高”“新高中100%上重本”“国际精英班100%被世界前30强”大学录取。

不过这三个100%其官网均没有介绍是哪年或者哪几年的100%，到底三个100%有多少人。只是让人看得目瞪口呆。

蜜姐顺便看了下北京四中的官网，介绍是“每年有97%左右的学生达到重点大学录取线”。两相对比，无法评说了。

其“成绩证明一切”的广告语也曾被大量吐槽，且不说成绩是否能证明一切，这些传奇成绩的真实性外界都还难以判断。欢迎有孩子在巴川中学读书的蜜友们分享下真实经历和了解的情况。

作为一名操心的老妈子，蜜姐也曾经去看过新鸥鹏的盘，售房部各种介绍学校考试成绩的内容，更像是进了某个招生宣传的地方。

不过，新鸥鹏的房价似乎并不能反映巴川中学3个NB的100%。

以新鸥鹏在重庆市江北区江北嘴的项目为例。

作为重庆著名CBD区域的楼盘，叠加巴川中学的教育资源，目前新鸥鹏教育城（一期）的二手房均价为19203元/平方米，不及同区域未带私立学校教育资源的保利观澜（一期）房价，更低于同区域带有另一中学名校资源的万科御澜道。

图片来源|安居客（特此感谢！）

新鸥鹏的“谜”几乎一直贯穿其发展过程。

02

川渝地区的蜜友们，对新鸥鹏可能较为熟悉。

新鸥鹏集团的前身是1993年成立的重庆大学校办企业，2005年改制重组为民营企业。

新鸥鹏集团旗下的巴川中学，原来是公办学校，2002年2月，新鸥鹏开始对其注资办学，学校同年也更名为“重庆市铜梁巴川中学校”；2006年8月，剥离公办初中，定名“重庆市巴川中学校”。

不过，巴川中学由公立学校转变为私立学校，过程也并不太顺利。

民生报的记者曾对此做过深度调查报道，对其中涉及的多项问题进行了曝光，但因后续没有继续追踪，不知道最终是如何解决的。感兴趣的蜜友可以去搜下这篇报道，内容颇为精彩。

新鸥鹏高光的时刻要数2014年的大动作，挖了同行多名高管，在地产圈引发了较大的关注。

彼时，新鸥鹏的掌门人周永勇大手笔搞合伙人制，原金科副总裁李战洪、龙湖地产重庆公司总经理张雪樵、碧桂园集团的资深高管田总、东原地产总经理魏锂、光华集团总裁秦晓东等相继加入了新鸥鹏。

尤其是李战洪的加入，给了业内和外界很多想象力，当时李给出的目标也很宏伟：未来3年“战略就是要进入全国20强，进入重庆前2名。”甚至还有媒体报道其提出了3年赴港上市的计划。

当时，新鸥鹏定的发展方向是以教育产业为主体，以地产、金融为两翼，其打造的是5大重点产业：地产、教育、产业园区、建设和金融。

03

2014年，意气风发的新鸥鹏以18.39亿元一口气在成都拿下4宗地，溢价率高达91.67%，并缴纳了2.598亿的拿地保证金。

然而2017年，被传退地多次后终于落实，新鸥鹏在成都的第一个项目还没开始就结束了。

如今，6年多过去了，新鸥鹏与同样发家于重庆的龙湖、金科相距甚远，既非重庆第2，更不是全国前20强，上市似乎也遥遥无期。

有意思的是，2018年新鸥鹏集团将总部从重庆迁到了北京；2019年，彼时任职新鸥鹏产业集团总裁的李战洪在公开演讲中称“做规模不如做模式”……

而2019年新鸥鹏集团副总裁马红科在接受媒体采访时，则表示:“新鸥鹏提出千亿鸥鹏战略,快速全球布局,将打造全球最有价值,最具影响力的教育产业集团公司。”

尽管高管说法不一，不过总的来看，新鸥鹏并非不看重规模，或许只是走得太慢了。

秉承“财散人聚”的新鸥鹏，被时代周刊曝出2020年上半年销售签约额约23.2亿元，销售达标不足两成，但李战洪等4位高管却分别获得了100多万-700多万不等的年中奖励。

再次起飞的新鸥鹏，最近两三年加快了脚步。

除了总部迁往北京外，在成都折戟的新鸥鹏仍没有放弃四川市场，2018年在四川省地级市德阳打造了新鸥鹏教育小镇，号称占地4700余亩，总投资258亿；

同年，新鸥鹏在重庆巴南区打造的新鸥鹏教育城发布消息，称占地4050亩，总投资300亿；

同样是在2018年，新鸥鹏称在山东新鸥鹏教育城占地3000亩，总投资170亿。

天眼查显示，2019年，新鸥鹏与西安曲江文化产业资本运营管理有限公司，一起在西安成立了西安曲江新鸥鹏文化教育控股集团有限公司，注册资本100亿，实缴资本2.1亿元。

李战洪任董事兼总经理，据称该公司聚焦教育与文化产业链。

如此快的脚步，新鸥鹏的“身体”是否跟得上“灵魂”？

新鸥鹏的掌门人周永勇十分低调，不仅平时鲜少在媒体曝光，对于新鸥鹏也是通过公司层层控股来掌舵的。

天眼查显示，重庆新鸥鹏企业（集团）有限公司周边风险有96条，预警提醒有85条；重庆新鸥鹏教育投资（集团）有限公司周边风险有75条，预警提醒有141条；周永勇的周边风险138条，预警提醒266条。

2020年工商银行重庆南岸支行还将周永勇、重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司等告上了法庭，事关金融借款合同纠纷。

新鸥鹏曾经列为三大板块之一的金融，如今也不再提及，跟大环境有关，跟自身未发展起来也有关。

扩张脚步加快的新鸥鹏，这次能否将吹过的牛变为现实？

毕竟没上市，外界知道的财务信息相当有限，答案还无从得知，至少从目前其公开的销售业绩和投资金额相比，压力还是挺大的。

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今日词汇：信用违约互换

信用违约互换（Credit Default Swap，简称CDS）： 指一方将购入的具有违约风险的债务或债券中的违约风险转嫁给第三方（如保险公司）。

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